지분형 모기지 조건 대상 지분형주택금융 시행 초기 기대감

1. 지분형 모기지란?

지분형 모기지는 집을 살 때 개인이 집값 전액을 부담하지 않고, 정부나 공공기관이 주택의 일정 지분을 공동으로 소유하는 방식의 새로운 주택 금융 제도입니다. 기존처럼 주택 전체를 매수하고 대출을 받아 자금을 충당하는 방식이 아닌, 정부가 공동투자자로 들어오고 주택 매입자는 일부 지분만 보유하면서 실거주 할 수 있게 합니다.
이 제도는 주택을 매각할 때 지분에 따른 시세차익이나 손실을 국가와 나누는 구조로 운영됩니다. 대출 부담을 줄이고, 무주택자의 주거복지 차원으로 도입되었습니다.
 

2. 지분형 모기지론과 지분형 주택금융

‘지분형 모기지론’은 이러한 정부와의 지분 공동소유 방식의 주택금융 상품을 말합니다. 대출이 아닌 ‘지분 투자’의 성격을 지닌다는 점에서 기존의 모기지 상품과는 약간 다릅니다.
한편, ‘지분형 주택금융’은 지분형 모기지론을 포함한 여러 가지 방식의 지분참여형 금융상품 전반을 일컫는 개념입니다. 주택금융공사(HF)가 주도로 이루어지고 있으며, 향후 공공임대나 리츠형 공급 모델과 연계될 것으로 보입니다.

1. 제도 조건과 구조
   지분형 모기지를 활용할 수 있는 기본 요건은 다음과 같습니다.

• 주택 가격 요건: 매매가격 서울 10억 원 이하, 경기도 6억 원 이하, 지방은 4억 원 이하 주택에만 적용됩니다.
• 지분 참여 범위: 공공기관 최대 40%까지 지분을 보유할 수 있습니다. 개인은 최소 10%의 자기자본을 마련해야 하며, 나머지는 주택담보대출로 충당할 수 있습니다.
• 대출 한도 기준: 대출은 개인이 보유한 지분 가치 내에서만 가능합니다. 즉, 정부 지분에 대해선 별도의 담보 대출을 받을 수 없습니다.

3. 대상과 신청 방식

• 지분형 모기지의 주 대상은 무주택자, 청년층, 신혼부부 등입니다. 가구소득, 무주택 여부, 자산 수준 등을 기준으로 심사하며, 추후에는 점수제 형태로 신청자 간 우선순위를 가릴 가능성도 있습니다.
  특정 지자체에서는 공급 물량에 따라 일부 주택에만 지분형이 제공될 수 있으며, 이 경우 공공분양이나 특별공급과 연계하여 공급됩니다.

4. 예시를 들어보자면

 
예를 들어, 서울 강서구에 있는 분양가 10억 원짜리 아파트를 매수한다고 가정해 보겠습니다.

• 본인은 자기자본 1억 원(10%)을 준비하고,
• 대출 4억 원(40%)을 은행 등 금융기관에서 빌립니다.
• 나머지 5억 원(50%)은 주택금융공사에서 지분투자 형식으로 부담합니다.

이렇게 되면 주택의 지분은 본인 50%, 공공기관 50%로 구성됩니다.
해당 아파트를 5년 후 12억 원에 매각하면 총 시세차익은 2억 원이 되겠죠? 이때 지분율에 따라 1억 원은 본인, 1억 원은 주택금융공사에 가게됩니다.

만약 같은 집이 5년 뒤 9억 원으로 떨어졌다면 1억 원 손해가 발생하며, 이 손실도 지분율에 따라 각각 5천만 원씩 부담하게 되는거죠. 이 구조는 수익뿐 아니라 손실도 공공과 분담하기 때문에 리스크를 나누는 효과가 있으며, 대출 상환 압박도 상대적으로 낮아집니다.
 

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5. 향후 다른 상품으로 나올 가능성

임대주택 리츠와의 연계 가능성이 있습니다.  지분형 모기지는 장기적으로 리츠(REITs) 형태의 공공주택 공급과 연계될 수 있습니다. 리츠란 부동산투자신탁으로, 투자자들이 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 나누는 구조로 역사가 오래되었습니다. 

지분형 주택금융도 이와 유사하게, 거주자는 실거주 혜택을 누리면서, 자산으로서의 집을 전체 보유하지 않고 일부만 소유함으로써 리스크를 분산시킬 수 있습니다. 향후 공공임대나 청년 맞춤형 주거 상품에서 리츠와 지분형 구조가 혼합된 모델이 등장할 가능성도 있습니다.
 

6. 수익공유형 모기지와의 차이점

지분형 모기지와 가장 혼동되기 쉬운 제도가 수익공유형 모기지입니다. 구조적으로 다음과 같은 차이가 있습니다.

• 수익공유형 모기지: 매각 시 발생하는 시세차익의 일부를 정부와 공유하지만, 손실은 개인이 전적으로 부담해서 인기가 별로 없었습니다.
• 지분형 모기지: 매입 당시부터 정부가 주택의 일정 지분을 보유하고, 매각 시 시세차익과 손실을 모두 지분율에 따라 공유합니다. 이점이 가장 달라진거라고 볼 수 있습니다. 즉, 수익공유형은 ‘성과 공유형 대출’, 지분형 모기지는 ‘공동 투자형 소유’에 가깝다고 볼 수 있습니다.

7. 대중의 평가와 한계점

- 긍정적인 시각: 적은 자본으로 내 집 마련이 가능하다는 점에서 청년층, 무주택자에게 유리하다는 평가를 받고 있습니다. 또한 대출금 상환 부담이 낮고, 손실을 정부와 분담할 수 있다는 점에서 리스크 관리 측면 우수해서 좋다고 하는 의견들이 있습니다.
- 부정적인 시각: 집값이 상승했을 때 시세차익을 온전히 누리지 못한다는 점에서 인기가 없고요. 정부와 공동 소유 개념에 대한 거부감이 큰 것 같습니다.자산 증식 수단으로써 주택의 기능이 제한될 수 있기 때문이지요.
 
특히 부동산 커뮤니티나 블로그에서는 “주거 안정에는 도움 되겠지만, 자산 증식 측면에서는 아쉽다”는 반응이 많습니다. “차라리 대출을 더 받고라도 100% 내 소유로 가겠다”는 의견도 있습니다. 하이리스크 하이리턴을 선택하겠다는 의견이지요.
 
선택은 자유입니다만 어쨌든 무주택자의 주거 사다리를 지원한다는 측면에서 긍정적인 표를 주고 싶네요.