15억이상 주택담보대출 불가 정책을 이기는 방법

 

15억이상 주택담보대출 불가 정책이 시행된지 만 1년이 지났습니다. 2019년 12월 17일 부동산정책에 의해 15억 이상 고가주택은 주택담보대출 LTV를 0%로 적용받게 되어 대출이 한 푼도 안나옵니다. 

 

그럼 이제 15억 이상 주택을 가질 방법이 없는 것인가요?

아닙니다.

발상의 전환이 필요한 시기입니다.

 

 

 

 

집을 사려고 하는데 담보대출이 안나온다, 그래서 사람들이 선택한 첫번째 방법은요?

 

바로 신용대출이었습니다. 

 

출처 파이낸셜뉴스

 

 

너도나도 신용대출을 받기 시작했고 부동산 뿐 아니라 주식 불장까지 겹치면서 신용대출 잔액이 대폭 증가했습니다. 올해 11월 기준으로 5대 은행 잔액이 133조라고 하네요. 

 

이에 정부는 신용대출을 규제하는 법안을 발표하였고, 은행들에 신용대출 총량을 관리하라는 지시를 내렸습니다. 구체적으로는 연소득 8천만원 이상 고소득자들도 신용대출 1억을 넘게 받지 못하게 되었습니다. 신규 뿐 아니라 연장 시에도 초과금액분에 대해서는 상환을 해야 연장을 해주는 등 신용대출 한도도 실질적으로 1억으로 제한된 사람들이 많습니다.

 

 

 

 

 

가장 쉬운 방법이 신용대출이었다면 이제 모든 예금을 담보로 대출을 받는 것까지 나옵니다.

 

일례로 청약통장 담보대출이 있는데요. 아래 기사를 보시면 청약통장 담보대출도 급격히 증가세라는 사실을 알 수가 있죠. 청약통장 담보대출 잔액이 1년전보다 18% 증가했다고 합니다.

 

청약통장에 예치되어 있는 금액의 80~90% 까지 대출이 가능하며 금리도 일반 대출보다 싸기 때문에 많은 사람들이 이용하고 있는 상황입니다.

 

 

 

출처 아시아경제

 

 

 

청약통장을 비롯한 예금담보대출과 더불어서 보험담보대출 등도 활황인 상황입니다. 

 

 

 

출처 아시아경제

 

 

이렇듯 주택담보대출이 막히자 다른 루트로 대출을 일으켜서 자금을 끌어오는 방법들이 활발해졌습니다. 이런 방식들은 과거에도 가능했지만 쉽고 간단하면서 금리도 낮은 편인 주택담보대출에 비해 인기가 덜했었지요. 

 

 

정리해보면 시중은행에서 가능한 주택담보대출 외의 것들은 아래와 같습니다.

1. 신용대출
2. 예금담보대출 (청약담보대출)
3. 보험사대출

 

 

그런데

여기에 한 가지가 더 있습니다.

 

바로 토지담보대출과 건축비대출입니다.

 

 

출처 unsplash

 

이건 이미 지어진 아파트를 대상으로 가능한 것은 아니고 토지를 매입해서 그 땅에 신규 건축물을 세우는 방식으로 가능한 것입니다.

 

일반적으로 토지 담보대출은 LTV가 4~50% 수준에서 가능했지만, 수도권이나 지방광역시 인근의 요지의 땅들은 감정가와 미래가치 등을 반영해서 토지가격의 7~80%까지 대출을 해주는 경우도 많습니다. 또한 신규 건축물을 건축하기 위한 공사비는 총 공사비의 90%까지 대출을 해줍니다. 심지어 기금대출을 이용하면 일반 주택담보대출보다 저렴한 금리로 조달이 가능합니다. (단, 한도는 90%까지 안됨)

 

예를 들어서 경기도 내 토지 100평을 사서 연면적 100평짜리 집을 짓는다고 가정을 해보겠습니다.

토지비는 평당 100만원씩 계산하여 토지비 총액 10억

건축비는 평당 1,000만원씩 계산하여 건축비 총액 10억

합하면 20억입니다. 20억짜리 단독주택을 산다고 하면 주택담보대출이 한푼도 안 나오죠?

 

그렇지만 토지비 대출 80%(8억) 에 건축비 대출 90%(9억) 을 받으면 자기자본 3억으로 20억짜리 단독주택을 건설할 수가 있습니다. 또한, 단독주택 뿐만 아니라 다세대, 다가구 주택 건설도 당연히 가능합니다. 물론 위의 계산은 최대치로 끌어올린 수치이고 본인의 재정상태에 따라 조달 금액은 조정해야겠지요. 어쨌든 마음만 먹으면 가능하다는 것을 보여드린 겁니다.

 

 

출처 Unsplash

 

 

이번 정부의 대출 규제는 주택 매입을 통한 부동산 투기세력을 막자는 목표를 가지고 실행되고 있습니다. 그러나 사업자 입장에서의 대출이나 실수요자의 건설자금 대출은 막을 생각이 크지 않은 듯 합니다. 이러한 틈새전략을 이용한다면 희소가치가 있는 고가주택 시장에 충분히 진입할 수 있습니다.

 

오늘도 좋은 정보 도움이 되셨길 바라면서 이만 마칩니다 ^^