주택임대사업자 거주주택 비과세 특례 본인거주 주택 혜택은 생애 한번만 적용될까?

 

 

주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대사업자를 등록한 분들에게는 여러가지 혜택이 있지만 그 중에서 본인이 거주한 주택에 대해서는 일정한 요건을 갖추면 비과세 혜택을 주기 때문에 이를 이용하면 세금 혜택을 크게 볼 수가 있는데요.

 

아래와 같은 조건을 갖추면 거주주택 비과세 요건을 갖추게 됩니다.

 

1. 거주주택에 양도일 기준 2년 이상 거주

2. 거주주택 외 모든 주택이 임대주택으로 등록되어 있을 것

3. 모든 임대주택은 임대사업자 의무와 기준을 지켜야 할 것

 : 국토부와 세무서 등록, 임대개시 후 5년 이상 계속 임대, 임대료 상한 5% 등, 임대개시 당시 기준시가 6억이하(수도권 외 3억 이하) 등

 - 20.07.10 이전 등록 물건 : 단기임대주택 5년 이상

 - 20.07.11~20.08.17 등록 물건 : 장기임대주택 8년 이상

 - 20.08.18이후 등록 물건 : 장기임대주택 10년 이상

 *20.07.11이후 장기임대주택에서 아파트 제외

 

 

chuttersnap, 출처 Unsplash

 

단, 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 평생 1회로 한정하고 있는데요. 

주목하실 점은 여기서 예외조항이 있다는 점입니다!

 

 

'19.02.12 소득세법 시행령 개전일자를 기준으로 해당 시점에 현재 거주하고 있는 주택이거나, '19.02.11 일자 이전 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 건에 대해서는 횟수에 관계없이 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 

 

 

예를 들어,

'17.01.01 A주택 취득 (실거주)

'18.01.01 B주택 취득 및 임대등록

'19.02.01 A주택 양도 (2년 실거주 비과세)

'19.02.02 C주택 취득 (실거주)

'21.03.01 C주택 양도 예정 (2년 실거주)

 

이런 경우 C주택도 비과세 적용이 가능하다는 점입니다.

왜냐하면 '19.02.12 소득세법 시행령 개전 전 계약 체결 및 계약금을 지급하여 취득한 주택이기 때문이에요.

 

이 시점 '19.02월이 상당히 중요합니다.

왜냐하면 서울 수도권 주택의 경우 아무리 안오르던 것이어도 18~20년 사이에는 크게 올랐기 때문입니다. 대체주택 비과세 요건 그런게 있나보다 흥 하고 잊고 지내시던 분들이어도 혹시 나도 해당하게 되는 것 아닐까? 하고 찾아보는 케이스를 여럿 보았답니다.

 

예를 들어서 위에서 '19.02.02 시점에 취득했던 C주택을 5억에 취득했는데 현재 9억이라면 (서울 외곽 구축 아파트에서는 충분히 일어나고 있는 일입니다.) 무려 4억에 대한 양도세 비과세를 받을 수 있는 것입니다. 만약 4억에 대한 양도세를 온전히 다 낸다고 하면 위 양도차익은 세율 40% 구간이기 때문에 약 1.6억 수준의 양도세를 내야 하는 것이에요. Aㅏ....

 

 

Bru-nO, 출처 Pixabay

 

 

또한, 임대주택 의무기간 채우기 전 양도하는 거주주택에 대해서 비과세 혜택을 적용할 것인지에 대한 것에도

대답은 YES 입니다.

 

아직 임대 의무기간을 채우지 않았지만 앞으로 임대주택 운영을 적법하게 운영할 것을 가정하에 세제혜택을 먼저 주는 것이에요. 따라서 차후에 임대 의무사항을 지키지 못한다면 거주주택 비과세 혜택분에 대해 소급해서 토해내야 할 수 있으므로 비과세 혜택을 받은 이후라도 꾸준히 임대의무를 지켜야 합니다.

 

 

sctgrhm, 출처 Unsplash

 

 

주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례에 대해서 알아보았습니다.

 

최근 4~5년간 임대주택 관련법이 하도 많이 바뀌어서 도대체 어디를 어떻게 봐야할지 모르겠다고 하시는 분들이 많습니다. 개인적으로 정책은 일관성있게 꾸준히 가야 한다고 생각하는데 이렇게 자주 변하는 상황을 보면 안타깝기도 한데요. 평소에 부동산 정책에 큰 관심을 갖고 공부하는 저도 헷갈릴 정도이니 일반인 분들은 얼마나 헷갈리실지 상상이 갑니다. 그렇지만 결국 내 재산을 지켜주는 건 나 뿐이기 때문에 조금씩이라도 꾸준히 관심을 가지면서 정책 변화하는 양상을 잘 지켜보는 수밖에 없는 것 같습니다. 

 

 

CoolPubilcDomains, 출처 OGQ

 

 

오늘도 좋은 정보 도움이 되셨길 바라면서 이만 줄입니다.^^